El contrato de locación habitacional
En el año 1984 se dictó la ley 23.091 de locaciones urbanas que estuvo en vigencia con mínimos ajustes hasta la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, es decir, hasta el 1 de agosto de 2015, el cual receptó casi literalmente gran parte de la normativa de esa ley derogada.
El Gobierno Nacional promulgó la nueva ley de alquileres 27.551 sancionada por el Congreso de la Nación y que entró en vigencia el 1 de julio del 2020 que introdujo importantes modificaciones al contrato de alquiler y que se aplica tanto para inmuebles habitacionales, temporarios y comerciales.
Primero debemos decir que la nueva ley de alquileres no se aplica a los contratos que a la fecha de entrada en vigencia de la ley ya se encontraban en curso; se aplica para los que se celebraron y se celebren a partir del 1 de julio del año 2020.
Quizás de las novedades más importantes para los contratos de alquiler de viviendas sea el plazo mínimo de 3 años de duración ya que anteriormente el contrato de alquiler podía durar 2 años, lo cual da mayor estabilidad al locatario ya que mudarse cada dos años altera la vida de las personas y las familias. Además reduce gastos de mudanza, nuevos gastos de comisiones y depósitos en garantía que conlleva un nuevo contrato con otro propietario.
Existen excepciones previstas por la ley a este plazo mínimo de 3 años entre las cuales se encuentra cuando se alquila una vivienda con muebles para fines de turismo, descanso o similares pero en este caso si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres meses se presume que no fue hecho con esos fines y entra a regir el plazo mínimo de 3 años. Esta normativa fue introducida para evitar las “avivadas criollas” consistentes en hacer contratos consecutivos de 2 meses para burlar la disposición legal del plazo mínimo de 3 años.
Otra de las novedades importantes es como debe obligatoriamente realizarse el ajuste en los alquileres de viviendas. El artículo 14 de la ley 27.551 nos dice que el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. Dichos ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estatales (RIPTE), que es elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina. Es decir un ajuste anual por un promedio entre inflación y salario y por un índice objetivo que publica mensualmente el Banco Central.
Aquí es donde vemos el mayor incumplimiento a la norma ya que los contratos se ajustan semestralmente fijando los propietarios de antemano un incremento del 35% cada 6 meses en abierta violación de la ley de alquileres y estos contratos dicen cuanto va a pagar el locatario cada 6 meses.
El ajuste legal anual en base al índice publicado por el Banco Central es solamente para las locaciones habitacionales no así para los alquileres comerciales, de oficinas o de depósitos.
Es por esta normativa que muchos locadores han retirado sus propiedades del mercado de alquileres procediendo a su venta o manteniéndolas vacías.
En cuanto al depósito en garantía claramente estipula la norma que para las locaciones habitacionales no puede superar el importe equivalente al primer mes de alquiler. De esta manera se frenan los abusos hacia los locatarios por parte de los locadores en atención a la necesidad urgente de vivienda.
También se establece que el contrato de locación debe ser declarado por el locador ante la AFIP e igualmente que los impuestos y las expensas extraordinarias están a cargo del propietario, siendo a cargo del locatario el pago de los servicios de luz, agua, gas, expensas comunes siendo estas las que derivan de gastos habituales, normales y permanentes. Se entiende que la Tasa Municipal que es la tasa de alumbrado, barrido y limpieza corre a cargo de los locatarios porque son los que se benefician de este servicio que presta el municipio.
Finalmente la ley 27551 crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal, entre ellas: la especial consideración de personas en situación de violencia de género en el marco de lo previsto por ley de protección integral a las mujeres y para las personas adultas mayores como jubilados o pensionados, personas titulares de prestaciones por desempleo y aquellas que se hallen en una situación de vulnerabilidad.
La ley también fomenta la resolución de los conflictos derivados de la relación locativa por medio de los métodos alternativos como lo son la mediación o el arbitraje.
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