Luz verde al crédito “en pozo”: el Gobierno reglamentó las hipotecas divisibles

El Gobierno nacional oficializó el nuevo régimen de hipotecas divisibles (o de bien futuro) con la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y de Justicia, publicada en el Boletín Oficial este miércoles. La medida busca ampliar el crédito hipotecario, facilitar el acceso a la vivienda y dinamizar la construcción de viviendas en un contexto de caída de la actividad y dificultades de financiamiento (con costos en alza, hoy nada baja de u$s1.600 por m2).

El sistema permitirá constituir hipotecas divisibles sobre inmuebles afectados a proyectos inmobiliarios, incluso antes de su subdivisión formal. De esta manera, se habilita el otorgamiento de créditos hipotecarios para la compra de propiedades “en pozo” o lotes en urbanizaciones planificadas, con condiciones similares a las de una unidad terminada.

El esquema se enmarca en el Decreto 1017/2024 (que también eliminó el Procrear), que sentó las bases legales para este instrumento con el objetivo de estimular el crédito y promover nuevas obras. La reglamentación, en momentos donde hay más de 50.000 unidades en ejecución en CABA, ahora publicada detalla los procedimientos y requisitos para formalizar estas hipotecas, que podrán dividirse en partes vinculadas a cada unidad funcional o lote, permitiendo a cada comprador asumir su propia deuda hipotecaria.

Un sistema para ampliar el crédito

Hasta ahora, la falta de un mecanismo de hipotecas divisibles o de bien futuro limitaba el acceso al financiamiento en etapas tempranas de proyectos. En el modelo tradicional, el desarrollador debía tomar deuda por el total del emprendimiento o esperar la finalización de la obra para que los compradores pudieran obtener créditos hipotecarios sobre la unidad terminada.

Con esta nueva figura, se busca resolver esas restricciones. El comprador de un departamento en construcción o un lote podrá asumir su hipoteca sobre la fracción específica, lo que mejora la previsibilidad financiera de los desarrolladores y amplía la base de demanda solvente.

Según el texto oficial, la medida pretende reducir el déficit habitacional y facilitar el financiamiento privado de obras, en un contexto de tasas altas y caída en la venta de propiedades nuevas.

Cómo funcionará el nuevo régimen

La reglamentación establece que la hipoteca divisible se podrá constituir al otorgar la escritura inicial, con la condición de prever su futura división cuando se efectúe la subdivisión del inmueble. También se podrá dividir una hipoteca ya constituida al momento de realizar la subdivisión y transferencia de unidades o lotes a sus respectivos adquirentes.

La escritura deberá incluir una descripción precisa del proyecto de subdivisión y contar con la documentación que garantice la individualización de las unidades.

Entre los requisitos establecidos se incluyen:

• Dominio del inmueble libre de gravámenes o con gravámenes reconocidos por el acreedor.
• Proyecto urbanístico aprobado que determine la modalidad de subdivisión, el número y características de las futuras unidades o lotes.

Conformidad de las partes para la división del crédito y la garantía hipotecaria.

Documentación técnica como planos de mensura, certificados registrales y constancias de deuda por impuestos.
Además, la normativa habilita la cesión, securitización, integración en fideicomisos financieros y la emisión de letras hipotecarias sobre estos créditos, lo que podría facilitar su colocación en el mercado de capitales y permitir mayor liquidez para las entidades otorgantes.

Hipoteca sobre el derecho real de superficie

La resolución también reglamenta la posibilidad de constituir hipotecas sobre el derecho real de superficie, es decir, sobre la rasante, el vuelo o el subsuelo de un inmueble.

Esto permitirá otorgar garantías hipotecarias para proyectos que no implican la compra del terreno sino el derecho a construir sobre él por un plazo determinado. Las escrituras deberán incluir planos o croquis firmados por profesionales habilitados que delimiten con precisión el objeto del derecho.

Sistema de anotación de boletos de compraventa
Otra novedad destacada es la creación de un sistema de anotación registral para boletos de compraventa y contratos que prometen la entrega del dominio o superficie sobre un inmueble futuro.

De esta manera, se busca dar mayor seguridad jurídica a las operaciones sobre unidades aún no construidas o subdivididas. Los desarrolladores podrán registrar esos boletos en:

Los Registros de la Propiedad Inmueble provinciales o de la Ciudad de Buenos Aires.
Entidades autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV).
Cada boleto se anotará en un folio especial vinculado al folio real del inmueble, reflejando cesiones, prendas, embargos u otras restricciones.

La inscripción tendrá validez de cinco años, renovable a solicitud de las partes, y se extinguirá al concretarse la escritura traslativa de dominio o por resolución judicial.

Procedimiento para subdivisión y transferencia

Cuando se realice la subdivisión del inmueble y la transferencia de unidades o lotes:

• Se dividirá el crédito hipotecario en partes vinculadas a cada fracción.
• La escritura deberá consignar el saldo de deuda de cada adquirente y sus condiciones de pago.
• El acreedor deberá aceptar la división del crédito y liberar al propietario original de las deudas asumidas por cada comprador.
• También se podrá liberar la hipoteca sobre unidades sin saldo de deuda.

Rol de la Comisión Nacional de Valores

La CNV tendrá a su cargo la autorización de las entidades habilitadas para anotar boletos y contratos. Publicará y actualizará la nómina de esas entidades y establecerá los requisitos técnicos para la inscripción.

Coordinación y control

La implementación de la normativa requerirá la coordinación entre el Ministerio de Economía, el Ministerio de Justicia, las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La Secretaría de Obras Públicas y la Subsecretaría de Asuntos Registrales articularán con los registros locales para asegurar la aplicación uniforme del régimen.

Perspectivas y opiniones del sector
El Gobierno espera que la medida incentive la construcción privada, facilite la financiación de proyectos en etapas iniciales y amplíe la oferta de viviendas con crédito hipotecario.

Desde el sector inmobiliario y financiero se valora el potencial del instrumento para ordenar el mercado de preventas y generar mayor seguridad para bancos e inversores. Sin embargo, se señalan desafíos en la implementación, como la coordinación entre registros y la capacitación de escribanos y operadores para aplicar el nuevo sistema de manera uniforme en todas las jurisdicciones.

Opiniones del sector

La reglamentación generó expectativas en el mercado inmobiliario, que reconoce el potencial del instrumento pero advierte sobre desafíos de implementación y la necesidad de líneas de crédito específicas.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), sostuvo: “Esto sirve para que los bancos puedan financiar a los compradores desde el pozo. Hace tiempo lo esperamos. Ahora hay que ver que los bancos activen líneas específicas para esto. Deberían hacerlo. Veremos".

Por otra parte sirve para que los registros de la propiedad registren los boletos de compra venta de unidades en pozo (haya o no crédito bancario). "Eso sirve para evitar estafas. Hubo desarrolladores que, de mala fe, vendieron varias veces la misma unidad y con esto, eso debería evitarse. Es un buen avance. Me dicen que el registro de la propiedad de CABA lo va a implementar ya. Y eso debería ser un modelo a seguir por los demás registros”, amplió Tabakman.

Consultado sobre quiénes podrían beneficiarse con el instrumento, señaló: “Parejas jóvenes que puedan esperar que les entreguen la casa en tres o cuatro años. Pero todavía falta ver qué operatoria arman los bancos. Esto salió hoy. Hay que ver qué bancos se lanzan y cómo.”

Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana (que agrupa desarrolladoras y constructoras Pyme), advirtió que si bien la herramienta resuelve aspectos jurídicos y contractuales, su adopción dependerá del contexto macroeconómico:

“La herramienta beneficia porque destraba una situación. Pero hasta que la economía no se monetice, es decir, no suba el nivel de ahorro e inversión, las tasas van a seguir altas y hasta que las tasas sigan siendo altas no va a haber ni bancos que ofrezcan productos ni tomadores. Hay que entender que esta herramienta es de cobertura, no de acceso a la vivienda".

Nadie de clase media va a poder bancar una cuota hipotecaria y alquilar al mismo tiempo. "Esto es para alguien que ya tiene la plata y busca una cobertura para hacer una inversión”, concluyó Levrio.

Con información de Ámbito