Propietarios e inquilinos: Nuevos requisitos y beneficios fiscales

La Resolución General 5545/2024 de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), que eliminó la obligación de registrar los contratos de alquiler de inmuebles urbanos y rurales destinados a vivienda, tiene como objetivo reducir la carga administrativa y burocrática de los contribuyentes.

Aunque se eliminaron algunas cargas administrativas, la resolución establece que tanto propietarios como inquilinos deben registrar obligatoriamente sus contratos de locación para acceder a incentivos fiscales.

Esta medida busca equilibrar la reducción de trámites burocráticos con la necesidad de mantener un control fiscal adecuado. Este requisito aplica a contratos físicos y digitales y debe cumplirse a través del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE” de la AFIP.

“La presente medida contribuye a la constitución de un Estado Nacional a favor del ciudadano en un marco de simplificación, eficiencia, eficacia y calidad en la prestación de servicios,” indicaron desde la AFIP.

Yanina Beade, del homónimo estudio contable y experta tributaria, destacó a Infobae que este régimen incluye varios beneficios. “Si el dueño es monotributista, la locación de inmuebles se considerará una única unidad de explotación, independientemente de la cantidad de propiedades alquiladas,” mencionó.

Además, en relación con el Impuesto sobre los Bienes Personales, los locadores pueden beneficiarse de la exención del inmueble destinado a locación para casa habitación, siempre que su valuación no supere el mínimo exento.

En cuanto al Impuesto a las Ganancias, la AFIP permite que tanto propietarios como inquilinos deduzcan hasta un 10% del monto anual de los alquileres.

Adicionalmente, “los empleados en relación de dependencia y los jubilados ya no estarán obligados a adjuntar una copia del contrato de alquiler en el Sistema de Registro y Actualización de Deducciones del Impuesto a las Ganancias (Siradig) para deducciones del Impuesto a las Ganancias”, aseguró Beade.

Sin embargo, subrayó que los locatarios pueden deducir hasta el 40% del Mínimo No Imponible anual, aunque deberán seguir presentando la factura o documento equivalente.

Ejemplos

Para ejemplificar el impacto fiscal, hay dos escenarios de contribuyentes en el Impuesto a las Ganancias.

“Un contribuyente sin beneficio de deducción por alquileres, con un salario bruto anual de $24.000.000, pagaría $5.227.241,25 en impuestos”, detalló la tributarista

En contraste, otro con el beneficio por deducción de alquileres pagaría $4.840.811,88, reflejando un ahorro fiscal de $363.429,38; esto evidencia cómo la deducción por locaciones puede disminuir significativamente la carga fiscal de quienes alquilan su vivienda.

“Supongamos dos contribuyentes, ambos empleados en relación de dependencia, con un salario bruto mensual de $2.000.000″, ejemplificó Beade a continuación:

Contribuyente A (sin beneficio de deducción por alquileres):

• Salario Bruto Anual: $24.000.000.
• Mínimo no imponible: $3.091.035 (estos valores son aplicables a las remuneraciones percibidas desde el 1° de enero de 2024 hasta el 31 de agosto de 2024, y a las liquidaciones finales devengadas a partir del 1° de julio de 2024 y percibidas hasta el 31 de agosto de 2024.)
• Base imponible: $20.908.965 ($24.000.000-$3.091.035).
• Tasa efectiva de impuesto: 25% (se usa como ejemplo, a los efectos de mostrar el cálculo de manera sencilla al lector)
• Impuesto a las Ganancias Anual: $5.227.241,25 ($20.908.965 x 25%)

Contribuyente B (con beneficio de deducción por alquileres):

• Salario Bruto Anual: $24.000.000.
• Mínimo no imponible: $3.091.035
• Deducción por alquileres: $1.236.414 (el 40% del Mínimo no imponible anual, que en este caso es $3.091.035 x 40%) más el 10% del Mínimo no imponible por ser inquilino).
• Base imponible después de deducción: $19.363.247,50 ($24.000.000- $3.091.035 - $1.236.614 - $309.103,50)
• Tasa efectiva de impuesto: 25%.
• Impuesto a las Ganancias Anual: $4.840.811,88 ($19.363.247,50 x 25%).

Comparación del impacto

“Vemos como el contribuyente A (sin deducción): paga $5.227.241,25 en Impuesto a las Ganancias; mientras el contribuyente B (con deducción por alquileres). Paga $4.4840.811,88 en Impuesto a las Ganancias. Esto genera un ahorro fiscal para el Contribuyente B: $363.429,38; a la vez que la deducción por alquileres puede reducir significativamente la carga fiscal de un contribuyente que alquila su vivienda, permitiéndole pagar menos en concepto de Impuesto a las Ganancias”, detalló Beade.

Otros aspectos relevantes

Adicionalmente, la Resolución General 5547/2024 indica que las personas que deseen beneficiarse fiscalmente deben declarar sus contratos de alquiler en el servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI” de la web del organismo.

“Cuando los inmuebles pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la registración estará a cargo de sus representantes en el país,” señala la norma de la AFIP, conducida por Florencia Misrahi.

Esto incluye todos los contratos celebrados electrónicamente mediante plataformas digitales y/o aplicaciones móviles.

Para completar la registración, los contribuyentes deben indicar si los bienes inmuebles son urbanos o rurales y la modalidad de la operación (permanente o temporaria).

Se requiere también que tengan CUIT activa, declaren y mantengan actualizado el domicilio.

Temporarios, también

La AFIP también eliminó la obligación de registrar contratos de inmuebles rurales y urbanos destinados a alquileres temporarios.

Los contratos registrados que no hayan sufrido modificaciones seguirán vigentes sin necesidad de actualizaciones.

“Aquellos contratos activos desde octubre de 2023 hasta agosto de 2024, que fueron modificados, deberán registrarse antes del 30 de septiembre próximo. En dólares, los contratos serán convertidos a pesos utilizando el tipo de cambio vendedor del Banco Nación Argentina del día hábil anterior al contrato”, concluyó Beade.

Con información de Infobae