“Si se vende, te vas”: la cláusula que muchos inquilinos pasan por alto
El abogado Napoleón Gambetta analizó en su columna en Aries los cambios introducidos en los contratos de alquiler tras el DNU que desmanteló la antigua ley de alquileres y advirtió que hoy los inquilinos deben prestar especial atención a lo que firman.
El caso disparador fue la consulta de un oyente cuyo propietario le anunció que vendería el inmueble y que, por ese motivo, debía dejar la vivienda. Al revisar el contrato, Gambetta encontró una cláusula que establecía que, en caso de venta, el contrato de locación se extinguía.
“El Código ahora dice que el contrato subsiste si se vende, salvo que se pacte lo contrario. Y acá se pactó lo contrario, por escrito”, explicó el abogado, al recordar que el artículo 1189 del Código Civil y Comercial permite que las partes acuerden que la venta del inmueble ponga fin al alquiler.
Gambetta señaló que, mientras la vieja ley de alquileres imponía plazos y parámetros obligatorios, el DNU dejó casi todo “a la voluntad de las partes”: moneda del contrato, forma y frecuencia de la actualización, índice de ajuste, plazos y efectos de una eventual venta.
En ese marco, remarcó que el inquilino queda muchas veces en desventaja: “Te mandan el contrato armado, casi como un contrato de adhesión. Si no lo aceptás, buscan otro inquilino. Por eso es clave leer bien cada cláusula antes de firmar”.
Entre los puntos sensibles, mencionó:
- Cláusulas de venta del inmueble: si el contrato dice que la locación se extingue en caso de enajenación, el inquilino puede quedar obligado a irse aun dentro del plazo.
- Actualización del alquiler: hoy se puede pactar ajuste por índice de inflación, por porcentajes fijos o incluso por indicadores salariales, además de la frecuencia (mensual, trimestral, semestral o anual).
- Moneda del contrato: se admite pactar alquileres en dólares.
- Tasas municipales y expensas: es necesario verificar quién paga impuesto inmobiliario, tasas municipales y expensas ordinarias y extraordinarias, porque pueden encarecer de manera importante el costo real del alquiler.
“Uno no puede mirar solo el número del alquiler. Hay que ver cómo se actualiza, quién paga impuestos y expensas, y qué pasa si el dueño decide vender”, resumió Gambetta.