Venta inmobiliaria bajo la lupa: la buena fe como protagonista

En un caso que expone los riesgos de adquirir propiedades sin la documentación completa, una familia de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires llevó a juicio al vendedor de su departamento luego de que se descubriera que la planta alta del inmueble había sido clausurada por obras sin habilitación.

La familia había comprado el departamento en 2014, incluyendo a sus dos hijos como copropietarios, y financiado la compra con un préstamo. Dos meses después de mudarse, recibieron la notificación de la Municipalidad sobre la clausura del segundo piso, que albergaba los dormitorios de los hijos y el de la pareja.

“El acta decía: ‘obra sin permiso, ampliación del primer piso, sin carpintería, sin techo, no exhiben documentación, carece de seguridad, se clausura’”, relató en su columna por Aries el Dr. Napoleón Gambetta.

En primera instancia, el juez reconoció a la familia el daño material, es decir, los gastos efectuados para regularizar la propiedad. Sin embargo, rechazó el daño moral, argumentando que no había pruebas suficientes de perjuicio emocional por las incomodidades vividas mientras la planta alta permaneció cerrada. Por último, la Cámara condeno por ambos cargos al vendedor y solicitó una indemnización de $200 mil para la familia.

Gambetta explicó que el caso se enmarca dentro de la buena fe contractual, establecida en el artículo 961 del Código Civil y Comercial. “No se puede negociar con mala fe ni valerse de artilugios para obtener un rédito. Si el vendedor sabía que la planta alta no estaba habilitada y lo ocultó, está actuando de mala fe”, sostuvo.

Además, destacó la relevancia del instituto de defectos ocultos en las compraventas de inmuebles. “Si compro una propiedad con fallas que no podía advertir razonablemente, como problemas estructurales o eléctricos, el derecho me protege. Hay un plazo de tres años para reclamar este tipo de vicios ocultos”, explicó.