Desalojo exprés: qué podría cambiar para los inquilinos con la Ley de Propiedad Privada
Aunque el proyecto original sufrió numerosas modificaciones antes de llegar a esta instancia de debate, el capítulo que regula cómo los propietarios pueden recuperar sus propiedades ante ciertos incumplimientos genera máxima expectativa tanto en inquilinos como en dueños.
El objetivo declarado de la norma es agilizar los procesos judiciales vinculados a la recuperación de propiedades y otorgar mayor seguridad jurídica a los dueños. El capítulo que regula cómo pueden los propietarios podrían recuperar sus inmuebles ante incumplimientos es el que genera mayor expectativa, tanto entre inquilinos como propietarios.
Desalojo exprés para casos de usurpación
Uno de los puntos centrales del proyecto es la habilitación de un mecanismo de desalojo exprés para situaciones puntuales: casos de usurpación o cuando se trate de tenedores precarios.
En estos supuestos, el propietario que acredite con prueba documental la titularidad de su vivienda, terreno o campo podrá solicitar la devolución inmediata del inmueble, y el juez tendrá la facultad de intimar esa devolución en un plazo máximo de 72 horas, siempre que el derecho invocado sea verosímil y bajo caución juratoria.
Qué pasa con los inquilinos que deben el alquiler
Para los contratos de alquiler vigentes con falta de pago, el proyecto establece un procedimiento más acotado que el actual. En primer lugar, el propietario deberá enviar una intimación previa mediante carta documento, al domicilio físico fijado en el contrato o al correo electrónico declarado.
A partir de esa notificación, el inquilino contará con un plazo de al menos 10 días corridos para regularizar la deuda. Si no lo hace, el propietario podrá iniciar la acción de desalojo, que deberá efectivizarse en un plazo de 10 días hábiles.
Juicio sumarísimo para todos los desalojos
Otro de los ejes de la reforma es que todos los procesos de desalojo —por falta de pago, por vencimiento de contrato o por intrusión— pasen a tramitarse bajo el esquema de juicio sumarísimo, el mecanismo procesal más rápido que prevé el sistema judicial argentino. Esto implica plazos más cortos para contestar la demanda y una limitación en los medios de prueba admisibles, que quedarían reducidos a documental y pericial.
La reforma busca dar respuesta a una situación conocida en el sector: hoy un juicio de desalojo puede extenderse entre uno y tres años según la jurisdicción.
Protección para familias vulnerables o con menores
El dictamen incorpora un resguardo específico para los sectores más vulnerables. Si en el inmueble a desalojar residen menores de edad o adultos en situación de desamparo, el juez estará obligado a dar intervención a los organismos de protección locales y al Ministerio Público Tutelar. En esos casos se dispondrá de un plazo máximo de 10 días para asegurar una alternativa habitacional transitoria, aunque esto no frena ni suspende el proceso de desalojo.
Cronista