Alquileres 2026: Los contratos bajo la vieja ley desaparecen y el mercado funciona con nuevas reglas

El mercado de alquileres atraviesa la etapa final de una transformación que comenzó a principios de 2024 con la derogación de la Ley de Alquileres de 2020. Los contratos alcanzados por aquel régimen son cada vez menos y, entre septiembre y diciembre de este año, terminarán de desaparecer. Con ellos también se irá el sistema de actualización anual por el Índice para Contratos de Locación (ICL), que durante años marcó la relación entre propietarios e inquilinos.

Aunque julio volverá a traer un nuevo ajuste para quienes aún mantienen esos contratos, la principal novedad ya no pasa por el porcentaje de aumento.

La noticia es que el mercado empieza a dejar atrás por completo un esquema que condicionó la oferta durante varios años (hasta diciembre de 2023) y que dio paso a contratos mucho más flexibles, con actualizaciones más frecuentes y condiciones pactadas libremente entre las partes.

Los últimos contratos bajo la vieja ley

Los convenios que todavía continúan bajo la Ley 27.551 representan una porción cada vez menor del mercado. Se trata de contratos firmados antes de la entrada en vigencia del DNU 70/2023 y que llegarán a su vencimiento definitivo durante los próximos meses.

Para quienes aún permanecen bajo ese sistema, el ajuste anual correspondiente a julio será del 31,54%.

En un alquiler de $600.000, los nuevos valores quedan de la siguiente manera:

• Actualización trimestral (9,67%): pasa a $658.020.

• Actualización cuatrimestral (11,97%): asciende a $671.820.

• Actualización semestral (16,50%): llega a $699.000.

• Actualización anual por ICL (31,54%): alcanza los $789.240.

Luján Benítez Du Pont, de la inmobiliaria Encontrá Tu Casa, explicó que estos ajustes corresponden a un sistema que ya transita sus últimos meses de vigencia y recordó que los contratos firmados bajo la vieja legislación concluirán entre septiembre y diciembre, dejando definitivamente atrás el esquema de actualización anual por ICL.

También señaló que la breve reforma introducida en octubre de 2023, que estableció ajustes semestrales mediante el índice Casa Propia, tuvo una aplicación muy limitada y hoy representa una fracción mínima del mercado.

El comportamiento del ICL también refleja una desaceleración gradual. Después de registrar aumentos del 33,31% en abril, 32,82% en mayo y 32,02% en junio, el índice volvió a bajar en julio hasta ubicarse en el 31,54%.

Contratos nuevos responden a otra dinámica

La desaparición de la Ley de Alquileres modificó mucho más que la forma de actualizar los valores. Hoy predominan acuerdos con revisiones trimestrales o cuatrimestrales, mientras que el Índice de Precios al Consumidor (IPC) se consolidó como la referencia más utilizada en la Ciudad de Buenos Aires.

En buena parte del interior del país todavía conserva presencia el ICL, aunque la libertad para pactar condiciones permitió que cada operación se adapte al perfil del propietario y del inquilino.

La mayor flexibilidad también redujo la rigidez que caracterizaba al mercado durante la vigencia de la ley anterior. Las partes negocian la periodicidad de los ajustes, la duración del contrato y otras condiciones que antes estaban definidas por la normativa.

Ese cambio terminó modificando el funcionamiento de las operaciones y devolvió dinamismo a un mercado que durante varios años mostró una oferta extremadamente reducida.

La oferta cambió el equilibrio entre propietarios e inquilinos

El incremento de la cantidad de inmuebles disponibles produjo otro cambio profundo.

La Ciudad de Buenos Aires pasó de tener menos de 500 propiedades en alquiler durante los momentos de mayor escasez a ofrecer actualmente unas 17.000 unidades, una diferencia que volvió mucho más competitivo al mercado.

Ese crecimiento permitió recuperar un escenario que prácticamente había desaparecido: la negociación.

Gonzalo López Paiva, de Paiva Servicios Inmobiliarios, explicó que hoy muchos propietarios deben revisar el precio inicial o aceptar determinadas condiciones para concretar una operación, ya que los inquilinos cuentan con muchas más alternativas para comparar antes de decidir.

Como consecuencia, los tiempos de comercialización también se extendieron. Las propiedades que permanecen fuera de mercado suelen ser aquellas cuyos valores quedaron por encima de las posibilidades reales de la demanda o presentan condiciones poco competitivas frente a la amplia oferta existente.

El principal límite dejó de estar en los requisitos tradicionales y pasó a concentrarse en el poder adquisitivo de las familias. Aunque los alquileres evolucionaron por debajo de la inflación acumulada desde fines de 2023, numerosos hogares todavía encuentran dificultades para afrontar el costo mensual de una vivienda.

Las expensas ganaron protagonismo

Si durante años la primera pregunta era cuánto costaba el alquiler, hoy la atención se concentra también en las expensas. Ese gasto mensual aumentó considerablemente y, en numerosos edificios, ya representa entre el 40% y el 45% del valor locativo.

La consecuencia aparece rápidamente en cada búsqueda. Benítez Du Pont comentó: “Muchos interesados descartan inmuebles con expensas elevadas antes incluso de programar una visita, mientras que otros utilizan ese costo como argumento para negociar el valor del alquiler”.

En un mercado con mayor competencia entre propietarios, ese factor comenzó a tener un peso decisivo en el cierre de las operaciones.

La abundancia de oferta también favorece a quienes buscan vivienda. Además del precio, hoy es posible negociar fechas de ingreso, pequeñas mejoras en el inmueble, determinados gastos iniciales e incluso algunos aspectos vinculados con las garantías.

Todo indica que esa dinámica continuará fortaleciéndose a medida que desaparezcan los últimos contratos firmados bajo la vieja legislación.

El mercado que dejará la salida definitiva de esos convenios será muy distinto al que existía apenas tres años atrás: mayor oferta, contratos más flexibles, actualizaciones acordadas entre las partes y un escenario donde el propietario ya no fija unilateralmente las condiciones.

“La etapa de los contratos regidos por la vieja Ley de Alquileres ya está llegando a su fin. El mercado encontró una nueva dinámica, con más opciones para elegir, mayor capacidad de negociación y acuerdos mucho más adaptados a la realidad económica de cada operación”, resumió López Paiva.